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Das Vertrauen In Die Richtigkeit Und Vollständigkeit Des Grundbuchs

Das Prinzip des Vertrauens in die Richtigkeit und Vollständigkeit des Grundbuchs schützt den ehrlichen Immobilienerwerber, wenn er mit Vertrauen auf  das Grundbuch gehandelt hat, und nicht wusste, dass das, was darin geschrieben steht, nicht vollständig ist oder sich von der realen Situation unterscheidet. Das Gesetz über Eigentum und andere Sachenrechte, mit dem dieses Prinzip in das kroatische Rechtssystem eingeführt wurde, ist am 01. Januar 2007 in Kraft getreten.

Aber  wegen der außerordentlich großen Anzahl von Parzellen, die noch immer als Gesellschaftseigentum geführt werden und deren Grundbuchstand noch immer nicht geregelt ist,  wurde die Anwendung dieses Prinzips mehrere Male verschoben. Zuerst bis zum 01. Januar 2010. Dann kam es Ende 2009 zur Gesetzesänderung und so ist die Anwendung dieses Prinzips jetzt bis zum 01. Januar 2015 aufgeschoben. Das bedeutet,  dass der Schutz des Vertrauens in die Richtigkeit und Vollständigkeit des Grundbuchs für einen Erwerb, zu dem es bis zum 01. Januar 2015 kommt, nicht angewendet werden kann, wenn Immobilien erworben werden, die als Gesellschaftseigentum eingetragen waren, und bei denen dieses Gesellschaftseigentum  bis zum in Kraft treten des Gesetzes über Eigentum und andere Sachenrechte nicht gelöscht ist.

Ausnahmsweise wird der Schutz des Vertrauens in die Richtigkeit und Vollständigkeit des Grundbuchs seit dem 01. Januar 2007 bei Immobilien in jenen Gemeinden angewandt, in denen es EDV des Grundbuchs (elektronische Datenverarbeitung) gibt, sowie bei Immobilien, die aufgrund von besonderen Bestimmungen des Grundbuchgesetzes in der Datenbank  des Grundbuchs eingetragen sind.

NEUES ZWANGSVOLLSTRECKUNGSGESETZ

Am 1. Juli 2012 tritt ein neues Zwangsvollstreckungsgesetz, bzw. treten die meisten seiner Bestimmungen, in Kraft. Im Zwangsvollstreckungssystem der Republik Kroatien wird ein Zwangsvollstreckungsdienst eingeführt, d.h. ein völlig neues Institut mit öffentlichen Zwangsvollstreckungsbeamten, deren hauptsächliche Aufgabe  die Durchführung der Zwangsvollstreckung ist.

Den Zwangsvollstreckungsantrag stellt man, wie auch bisher, beim Notar oder  Gericht. Der Zwangsvollstreckungsbeschluss des Gerichts oder Notars wird an die öffentlichen Zwangsvollstreckungsbeamten weitergeleitet. Wenn der öffentliche Zwangsvollstreckungsbeamte den Zwangsvollstreckungsbeschluss erhält, macht er den sog. Zwangsvollstreckungsbefehl, der für die Durchführung des Zwangsvollstreckungsbeschlusses notwendig ist. Jene Zwangsvollstreckungssachen, bei denen das Gericht bis zum 31.12.2011 noch überhaupt nichts unternommen hat, werden direkt der öffentlichen Zwangsvollstreckungskammer zugestellt, um das gesamte Zwangsvollstreckungsverfahren zu beschleunigen.

Nun entscheidet der öffentliche Zwangsvollstreckungsbeamte (das Zwangsvollstreckungsorgan), und nicht wie früher das Gericht, über die Vertragung der Zwangsvollstreckung. Und es sind auch die Bedingungen für eine Vertragung   dahingehend geändert, dass der Schuldner gewöhnlich eine Kaution in Höhe des Kapitals plus Zinsen bezahlen muss, wenn er die Zwangsvollstreckung vertagen lassen will. Und all das dient dazu, ein häufiges Vertagen der Zwangsvollstreckungen zu verhindern. 

    Bei einer Zwangsvollstreckung können die Schuldner nicht mehr  Widerspruch  gegen den Zwangsvollstreckungsbeschluss  einlegen und auf diese Weise das Verfahren zusätzlich in die Länge ziehen. Sie können gegen den Zwangsvollstreckungsbeschluss und den Zwangsvollstreckungsbefehl nur eine  Berufung einlegen über die das Gericht entscheidet und die die Durchführung der Zwangsvollstreckung nicht aussetrzt.

    Im Zwangsvollstreckungsverfahren ist jetzt der Schutz der Gläubiger dadurch größer, dass die Möglichkeit eines dritten Zwangsversteigerungstermins eingeführt wird. Und beim zweiten und dritten Versteigerungstermin darf die Immobilie nicht unter der Hälfte, und nicht wie bisher zu einem drittel ihres festgestellten Werts verkauft werden.

DIE APPARTEMENTVERMIETUNG IN KROATIEN

Natürliche und juristische Personen können in Kroatien, unter bestimmten Bedingungen, Appartements in Häusern/Räumlichkeiten, die ihr Eigentum sind,  vermieten, aber nur höchstens 8 Zimmer oder 16 Betten. Dabei gibt es sowohl für natürliche als auch  juristische ausländische Personen bestimmte Beschränkungen.

Die Beschränkungen für natürliche Personen schlieβen vorerst die Möglichkeit aus, dass ausländische Staatsangehörige - natürliche Personen Appartements in  Häusern/Räumlichkeiten, die ihr Eigentum sind, vermieten. Diese Beschränkung hört für Staatsangehörige der EU-Mitgliedsstaaten und der Staaten des Europäischen Wirtschaftsraums am Tag des Beitritts Kroatiens in die EU auf, wenn diese Staatsangehörigen die genannten Dienstleistungen zu den gleichen Bedingungen wie die kroatischen Staatsangehörigen werden anbieten können.

Also, ausländische natürliche Personen können in Kroatien Appartements nicht vermieten, aber sie können in Kroatien ein Gewerbe eintragen oder eine Handelsgesellschaft gründen, die die Appartements vermietet.

Die Bedingungen,die dabei erfüllt sein müssen sind: 

1. Das Gewerbe oder die Handelsgesellschaft wurde in Kroatien gegründet oder die Person ist als Eizelhändler in der Republik Kroatien registriert und die Appartements, die vermietet werden,  sind in Häusern/Räumlichkeiten die im Besitz von diesem Gewerbe oder der Handelsgesellschaft oder dem Eizelhändler sind.
2. Der Bescheid wurde vom Amt für staatliche Verwaltung in der Gemeinde (Fremdenverkehrsamt) erwirkt, das für gastgewerbliche Belange zuständig ist.
3. Die Arbeitsgenehmigung oder die Geschäftsgenehmigung wurde ausgestellt. Beide sind solange gültig wie der Bescheid.des Fremdenverkehrsamts.
4. Der vorübergehende Aufenthalt zum Zweck der Arbeit wurde bewilligt.

Die wichtigste dieser 4 Bedingungen ist die Beschaffung des Bescheids vom Fremdenverkehrsamt. Das Amt stellt diesen Bescheid aus, wenn der Unterkunftanbieter (Gewerbe, Einzelhändler, Handelsgesellschaft)

- für das Gastgewerbe eingetragen ist

- das Nutzungsrecht für das Objekt hat

- und das Objekt die für die Kategorie Appartement vorgeschriebenen Bedingungen    erfüllt.

Bei der Gründung einer Handelsgesellschaft, der Eintragung eines Gewerbes oder Einzelhandels werden im Handelsregister die Tätigkeiten eingetragen, zu welchen das Gewerbe, der Einzelhändler oder die Handelsgesellschaft befugt ist.

 Das Nutzungsrecht für das Objekt wird durch die Besitzurkunde und auch die Baugenehmigung und die Nutzungsgenehmigung nachgewiesen, wobei man darauf achten muss, dass in diesen Genehmigungen angegeben sein muss, ob sich das Appartement in einem Gewerbegebiet oder einem gemischten (Wohn- und Gewerbe-) Gebiet befindet. Wenn sich das Appartement hingegen  in einem Wohngebiet befindet, kann der Gewerbetreibende, Einzelhändler oder die Handelsgesellschaft dort keine Unterkunft anbieten.

Das zuständige Fremdenverkehrsamt stellt auf Antrag des Unterkunftanbieters fest, ob die Mindestbedingungen für die Art und Bedingungen der Kategorie des Objekts erfüllt sind.     

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